I den offentliga debatten om vilka problemen är på den svenska bostadsmarknaden, och vad orsaken till dem är, cirkulerar ett antal missuppfattningar. En spridd missuppfattning handlar om att staten och kommunerna var tvungna att ge sig in på bostadsmarknaden under efterkrigsåren, eftersom marknaden inte kunde lösa den närmast lavinartade bostadskris som pågick, och år för år förvärrades.

Den här historiebeskrivningen blir inte mer sann bara för att den upprepas. Orsaken till det uteblivna byggandet och bostadsbristen efter andra världskriget var att hyresregleringen från 1942 tilläts leva kvar, till skillnad mot hur första världskrigets hyresreglering avvecklades efter krigets slut.

Hyresregleringen innebar en död hand över bostadsmarknaden i form av artificiellt låga hyror och dessutom reglerade priser på bostadsrätter, samt nybyggda villor med statliga lån. Att marknaden under de förutsättningarna inte klarade av att bygga bort bostadsbristen och höja bostadsstandarden var en given följd av regleringarna, marknaden hade helt enkelt reglerats bort.

Med marknaden satt ur spel gavs istället den så kallade ”allmännyttan” en enorm konkurrensfördel. Dels i att de inte krävde marknadsmässig avkastning på sina investeringar (det vill säga subventionerades av kommuninvånarna), dels i att de kunde få subventionerade statliga lån till 100 procent av produktionskostnaderna medan privata bolag endast kunde täcka upp till 85 procent. En allmännytta som vänder sig till alla fyller en viktig funktion endast på en marknad där privata aktörer bortreglerats.

Med start runt 1970 genom avregleringen av marknaden för bostadsrätter har bostadsmarknaden succesivt liberaliserats, den fria marknaden klarar nu att tillhandahålla bostäder åt de allra flesta men vissa grupper kommer alltid att behöva hjälp om vi vill garantera en lägsta bostadsstandard.

Allmännyttans problem

Det saknas tydliga argument för en allmännytta av dagens gigantiska format. Samtidigt finns en rad argument mot att kommuner äger bostäder. Bostaden är en vara, men inte vilken vara som helst. För hushållen är bostaden helt central för att kunna planera livet i övrigt. Hushåll fattar en rad beslut som alla baseras på var bostaden är belägen; var ska man arbeta? Var ska barnen gå i skola? Var ska vi ha våra fritidsaktiviteter och vilka fritidsaktiviteter ska vi ha? Bostaden är dessutom den enskilt största utgiften för hushållen, oavsett om man hyr eller köper sin bostad.

Bostäder är kort sagt mycket viktiga för hushållens välfärd. Här blir det problematiskt med en dominerande roll från kommunen i utbudet av hyresbostäder, och detta av flera anledningar:

  • Den bristande konkurrensen på orter där allmännyttan har en dominerande roll innebär i sig en bristande innovationskraft. På en marknad där det råder sund konkurrens kommer innovativa företag söka konkurrera med sin produkt, vissa överlever, andra inte. På dagens bostadsmarknad engagerar sig väldigt få företag i någon typ av experimentell verksamhet. När nya innovationer ändå provas, tenderar de att provas i väldigt stor skala, med följande stora risker. På en marknad där många mindre företag står för innovationerna innebär misslyckade också små förluster. På en marknad där det är de dominerande företagen som står för innovationerna blir misstagen istället väldigt kostsamma. Den produktion av bostäder mellan 1965 och 1975 som brukar kallas miljonprogrammet är ett typexempel på hur fel det kan gå med experiment i stor skala. För i stort sett vilken svensk stad som helst sammanfaller det mest stigmatiserade och socialt utsatta området med områden som byggts under detta experiment.
  • Bostaden som vara skiljer sig från övriga varor även i livslängd. Att förvalta ett bostadsbestånd, med en livslängd på många decennier, kräver långsiktigt hållbara beslut. Samtidigt måste de kommunala bostadsbolagen ta hänsyn till hur deras ledning ser ut. Eftersom ledningen (över tjänstemannanivå) består av förtroendevalda som väljs i allmänna val vart fjärde år, ges knappast optimala förutsättningar för ett långsiktigt förvaltande. Den kommunpolitiker som går till val på långsiktiga förvaltningsförslag för den lokala bostadsmarknaden framför synliga och populära åtgärder i exempelvis skola och omsorg, eller nyproduktion av bostäder, kommer sannolikt inte att bli vald eller omvald. Då politiker ständigt måste tänka på att bli omvalda, kommer de vara särskilt olämpliga på att förvalta bostäder, eller andra fastigheter.

En ny – smalare men vassare – roll för allmännyttan

Det finns inget behov av en allmännytta av dagens format, men allmännyttan kan ändå spela en viktig roll. Verksamheten som i dag består i att tillhandahålla bostäder till hela marknaden bör då helt avvecklas, detta klarar privata hyresvärdar och marknaden för ägt boende.

Istället bör kommunala bostadsbolag få som kärnuppdrag att helt inrikta sig mot att tillhandahålla det som marknaden inte tillhandahåller, det vill säga bostäder till det fåtal hushåll som inte kan efterfråga bostäder till fullt pris.

Av en sådan smalare och vassare allmännytta kan vi förvänta oss flera vinster för samhället.

Fokus på social bostadspolitik och behövande hushåll kommer möjligöra att just dessa hushåll får den hjälp de behöver.

Stora resurser skulle kunna frigöras genom avyttringar av stora delar av kommunernas bostadsbestånd. Dessa resurser kan istället användas till kommunernas kärnverksamhet, det vill säga skola, vård, omsorg och annan offentlig service – inte minst kapitalkrävande verksamheter som VA-system, trafikinfrastruktur och klimatanpassning där det i många fall finns en stor underhållsskuld. I många kommuner finns även en pensionsskuld som kommer att behöva lösas.

Hårdare konkurrens, större variation av ägare, och ägare med mer långsiktiga incitament kommer att ge ett större utbud för de hushåll som klarar sig själva på bostadsmarknaden.

När privata fastighetsbolag, istället för kommuner och dess skattebetalare, bär risker vid nybyggande och produktutveckling får vi en bättre riskspridning.

Det är hög tid att förutsättningslöst diskutera allmännyttans roll på bostadsmarknaden. Den ”generella” inriktningen av svensk bostadspolitik har alldeles uppenbart åsidosatt samhällets ansvar att värna om de som klarar sig sämst. Vi har argumenterat för att allmännyttans roll radikalt bör ändras. Det finns inga argument som stödjer nuvarande ordning, att allmännyttan erbjuder bostäder till den stora majoritet som är tillräckligt resursstarka för att finna bostad på den privata marknaden – tvärtom finns det goda motargument.

Däremot finns det argument för att använda allmännyttan i en social bostadspolitik som syftar till att erbjuda bostäder till den minoritet av hushållen som inte klarar att finansiera ett marknadsmässigt prissatt boende – vilket är dagens enskilt största problem på bostadsmarknaden.

 

Text: Fredrik Kopsch och Ingemar Bengtsson, Lunds Tekniska Högskola

fredrik.kopsch@lantm.lth.se

ingemar.bengtsson@lantm.lth.se