Hur kan en modell se ut för att skapa skäliga och rättvisa andelstal för 3D-fastigheter? Det utreder Charlotte Blomberg och Linnea Söderqvist i sitt examensarbete

Den urbana miljön, städerna, växer snabbt i takt med den ökade befolkningen. För att inte breda ut sig och ta värdefulla markområden i anspråk planeras det idag för förtätning av städerna. Detta gör att städerna växer på höjden och komplexa fastighetsbildningar genomförs. Stora markvärden skapas då tack vare en hög exploateringsgrad.

Karlatornet beläget i den nya stadsdelen Karlastaden i Göteborg är ett exempel på förtätning med en byggnad som planeras innehålla ett flertal 3D-fastigheter. För de anläggningar som nyttjas gemensamt bildas gemensamhets­anläggningar (ga) och här finns ett stort behov av att fördela andelstal på ett skäligt och rättvist sätt. Särskilt då de olika fastigheterna kommer vara en blandning av privata bostäder och olika typer av affärsverksamheter. Vanligt vid tidigare andelstalsfördelningar är att fördelningen skett efter fastigheternas yta. Skulle denna fördelning användas i Karlatornet riskerar andelstalen att bli snedfördelade då exempelvis en 3D-fastighet i tornet kommer att innefatta en skybar som har väldigt liten yta i förhållande till den bedömda mängden besökare. Denna fastighet kommer därför nyttja olika ga betydligt mer per kvadratmeter än till exempel konventionella bostadsfastigheter.

3D-fastighetsbildning är relativt nytt och har tidigare bara använts i begränsad omfattning vilket medför att det inte riktigt finns något vedertaget sätt att fördela andelstal i gemensamhetsanläggningar. I och med förtätningen av städerna blir 3D-fastigheterna nu allt vanligare och behovet av en metod för att fördela andelstal allt viktigare. Modellen måste fungera för olika typer av fastigheter och gälla generellt över landet.

Syftet med vår studie har därför varit att ta fram underlag och designa en sådan metod eller beräkningsmodell. Fokus för beräkningarna blev andelstal för hissar men tanken är att modellen ska vara generell och gå att tillämpa även på andra typer av ga i fastigheten.

För att anpassa modellen till fastigheter med olika ändamål används schablonvärden och beräkningsmodeller på samma sätt som för tonkilometermetodens transporttal. För att påvisa modellens användbarhet skapades ett case baserat på Karlatornet och schablontal togs fram för fastigheter med ändamålen bostäder, kontor, förskola och tandläkarmottagning. Det har även tagits fram en beräkningsmodell för fastighet med restaurangverksamhet. Schablontalen bygger på slutsatser utifrån generella undersökningar vilket motiverar att de kan användas vid alla landets lantmäterikontor. Att flertalet av modellerna bygger på antalet hissresor i relation till fastighetens yta medför att olika verksamheters andelstal kan jämföras vilket är fördelaktigt.

För att anpassa andelstalet efter våningsplan används ett längdtal på motsvarande sätt som i tonkilometermetoden. Till skillnad mot en väg är det antalet resor som sliter på hissen och därför är sträckan av mindre betydelse. Användningen av hissen beror dock på våningsplan på så vis att de som ska till de lägre våningarna i större utsträckning nyttjar trappan. Ju högre upp i byggnaden människor ska desto större är sannolikheten att hissen används, dessutom ökar tiden för hur länge resenären upptar hissen. Modellen för längdtalet leder fram till två alternativa lösningar för att differentiera andelstalen med avseende på våning, en linjär funktion samt en exponentiell funktion. Det viktigaste vid valet av funktion är att både nuvarande och kommande styrelser och medlemmar i bostadsrättsföreningarna, fastighetsägare och hyresgäster ska förstå grunden till andelstalsfördelningen samtidigt som den ska upplevas rättvis.

Den framtagna modellen skapas för att kunna användas generellt och fungera över tid. Om modellen görs alltför detaljerad krävs en anpassning av andelstalen varje gång en verksamhet förändras. För att ändra andelstalen krävs en ny förrättning vilket genererar kostnader för deltagande fastigheter. Resultatet har diskuterats med Serneke som har visat sig positiva till framtagen modell och avser att använda modellen vid andelstalsfördelning i Karlastaden och Karlatornet med förväntan om ett positivt resultat. Förhoppningen är att modellen ska kunna användas vid lantmäteriförrättningar för att förenkla förrättningsprocessen och samtidigt ge en rättvisande bild av kostnadsfördelningen.

Text: Charlotte Blomberg och Linnea Söderqvist, Lantmäteriingenjörsutbildningen, Högskolan Väst