Går det att upplåta en gemensamhetsanläggning för elbilsladdning? Är elbilsladdning vid hemmet framtiden? Finns det risker och kan behoven tillfredsställas för de som är intresserade? Trots många osäkerheter och snabb teknikutveckling bör det vara tillåtet för dem som är överens att bilda en gemensamhetsanläggning för elbilsladdning.

Laddning av personbilar har på senare tid blivit en allt större fråga. Till skillnad mot ”vanlig” tankning måste batterier än så länge tankas under längre tid. Det betyder att eldrivna fordon ofta måste tankas under natten.

För en enskild fastighetsägare blir det en ekonomisk och teknisk fråga att investera i laddutrustning. För bostäder med parkering i en samfällighet blir frågan även juridisk. Kan gemensamhetsanläggningen (GA) inrymma även laddmöjlighet? En tolkning av anläggningsbeslutet blir nödvändig, men det är ovanligt att laddning av fordon finns i ändamålsbeskrivningen i befintliga GA. Anläggningslagen (AL) och lag om förvaltning av samfälligheter är restriktiv lagstiftning och rättsfall har visat att ex. standardhöjning genom asfaltering av grusväg inte är tillåtet utan explicit stöd i anläggningsbeslut (bland annat MÖD F 6960-16). Det bör därför oftast inte gå att uppgradera en befintlig GA med laddstolpar.

Gemensamhetsanläggningen måste således omprövas får att lägga till ändamålet. I omprövningen, eller i en nybildning blir framför allt 1 och 5 §§ AL, om stadigvarande och väsentlig betydelse, intressanta.

Försök till framtidsvision

Eftersom laddning av elfordon fortfarande är en relativt ny företeelse och AL är en långsiktig lagstiftning så blir det nödvändigt att resonera kring tekniken som sådan och att försöka sig på en viss framtidsvision. Här finns säkert personer med bättre kompetens, men det är något som varje lantmätare måste ta ställning till då 1 och 5 §§ AL ska prövas, åtminstone innan en tydlig praxis har etablerat sig.

Elbilens miljömässighet är flitigt debatterad i media. Lokala 0-utsläpp och minskat buller är fördelar medan sällsynta metaller, ”smutsig laddnings-el”, att byta bil i förtid med mera. talar emot elbilen i dess nuvarande form. Om drivmedel kan i närtid också två trender i miljöhänseende noteras. Jag tänker på etanol och diesel, som först ansågs bra för miljön men senare ansågs ofördelaktiga. Effektkapaciteten ute i lokalnäten har även dykt upp som en potentiell risk (SvD 2019-06-03).

En annan risk är den snabba teknikutveckling som sker på området. Exempelvis större batterier som kan laddas snabbare och kräver mer avancerade, dyrare och potentiellt farligare anläggningar som inte lämpar sig för förvaltning i GA eller bränsleceller som snabbt kan tankas. Dessa och andra är saker som kan äventyra tekniska anläggningars nyttighet.

Denna artikel gör inga försök att sia exakt om hur framtiden kommer att se ut. Men eftersom AL är en långsiktig lagstiftning och dessutom innehåller tvångsmedel finns det anledning att ha restriktiv hållning till teknik som inte etablerats som allmängiltiga.

Långvarigt behov?

Enligt 1 § AL får en GA endast upplåtas för anläggningar som ”tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse”. Det betyder att behovet inte får vara av tillfällig art men behöver inte heller finnas för alltid. Hur länge kommer behovet av elbilsladdning, av den sort som finns i dag, att finnas? Andelen laddbara fordon, som kan använda sig av någorlunda samma laddteknik, är i dag ca 1,4 procent och förväntas stiga till 5,4 procent av fordonsflottan 2022 (Boverket). Det är rimligt att tro att befintliga bilar kommer att fungera rationellt, oberoende av eventuella risker med teknikutveckling och elnätskapacitet under åtminstone 5 – 10 år. Min uppfattning är därför att elbilsladdning för närvarande kan anses vara av stadigvarande betydelse enligt AL.

Nästa intressanta villkor i AL är 5 § om väsentlig betydelse. Fastigheter ska ha ett påtagligt behov av anläggningen som inte kan tillgodoses på annat sätt. Typexempel är vägar och VA-anläggningar. Kan man anse att elbilsladdning eller egentligen påfyllnad av drivmedel i fordon är ett behov som en fastighet har svårt att klara sig utan och inte kan lösa på annat sätt? Fordonsflottan består idag till 98 procent av ej laddbara fordon. Denna andel förväntas visserligen minska och EU-direktiv om krav på laddpunkter håller på att implementeras (Boverket 2019:15). Boverket poängterar dock att osäkerheten i andelen laddbara fordon är stor och att någon hänsyn till kapaciteten i elnäten inte har tagits. Det föreslås inte heller något krav på minsta laddstyrka. Min bedömning är således att det fortfarande finns reella alternativ till elladdning av personbilar och att det inte är tillräckligt allmänvanligt för att kunna vara av väsentlig betydelse för en bostadsfastighet. Kommande implementering av EU-direktivets retroaktiva krav kan i vissa fall komma att medföra att fastigheter kan tvingas in i åtminstone en andel i enladdpunkt. Framtiden får utvisa om och i så fall vilken teknik som kan tänkas sig vara av väsentlig betydelse.

Slutsatsen blir att en GA för laddning av elbilar kan bildas men att man inte kan tvinga in dem som inte är intresserade. Det blir alltså upp till de intresserade att tillsammans hitta en lösning.

Rationellt samutnyttjande

Så om man är överens om att elbilsladdning är en bra sak. Hur gör man då för att gå ihop och förverkliga detta?

Det finns flera möjliga upplåtelseformer. En av dem är såklart att bilda en GA. Om parkering sker på en befintlig GA måste förutsättningarna dock vara sådana att samnyttjande kan ske på ett rationellt sätt och att gränsdragningsproblematik inte uppstår. För att minimera kapacitetsproblem är det också att rekommendera att laddanläggningen har en egen elanslutning. Som tidigare nämnts är ett anläggningsbeslut ganska oelastiskt. Av denna anledning, för att skapa förutsägbarhet i framtida kostnader, krävas att det definieras vilken typ av anläggning som upplåts och dess kapacitet. Det är inte tillåtet att efter beslutet godtyckligt öka kapaciteten i anläggningen eller byta teknik på ett sätt som kräver ytterligare investeringar. Detta kan medföra risk att anläggningen inte kan utvecklas i takt med teknikutvecklingen och riskerar att bli inaktuell.

Ett alternativ till att upplåta en teknisk anläggning kan vara att upplåta en ”tom” GA med endast kanalisation för elkablar, plats för laddboxar och anslutning till elnätet och liknande. Anläggningen som sådan förvaltas av en extern aktör som hyr ut anläggningen till GAn. Viss osäkerhet finns dock i hur omfattande anläggning man som GA får hyra in. Sannolikt handlar det om en miniminivå för att kunna uppfylla syftet med anläggningen (MÖD F 290-15). Man skyddar sig dock i större mån mot att inte kunna utveckla en inaktuell anläggning utan omprövning eftersom den externa aktören vid varje förnyelse av avtalen sannolikt uppdaterat sitt utbud.

Ett alternativ utanför AL är att bilda en ekonomisk förening som äger utrustningen. Denna lösning ger större möjlighet till teknikutveckling. Om det finns en parkerings-GA måste denna upplåta nyttjanderätt till föreningen vilket kan medföra en viss osäkerhet i bibehållandet av anläggningen. Vidare finns inte samma möjligheter att kräva in pengar till en ekonomisk förening som till en samfällighetsförening vilket gör att det kan bli mer besvärligt att låna pengar till anläggningen.

En viktig faktor i upplåtelseformen, oavsett vilken man väljer, är att den är så tydlig att anläggningen kan försäkras på ett tillfredsställande sätt. Både den som äger anläggningen och en underliggande GA har intresse av att kunna få ersättning vid skador från framför allt brand.

Spännande tider med antagligen stora förändringar i teknologi, behov och beteenden väntar framöver i hela transportsektorn. Hur detta avspeglar sig i samhällsplaneringen och vidare ner i fastighetsrätten återstår att se. Jag är laddad, är du laddad el-er?

Text: David Bernstrup, enhetschef lantmäterimyndigheten i Helsingborg