Förnyelselagen – möjlighet eller hot?

Riksdagen har beslutat att avtalsrättigheter som skrivits in i det statliga Lantmäteriets fastighetsregister före den 1 juli 1968 kommer att tas bort ur registret om inte rättighetshavaren senast den 31 december 2018 anmäler till Lantmäteriet att den ska finnas kvar.

Hur arbetar rättighetshavare med förnyelsekravet och vad kan förnyelsekravet väntas få för konsekvenser?

Riksdagen har med Lag om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret, SFS

2013:488, (förnyelselagen), beslutat att avtalsrättigheter som skrivits in i fastighetsregistret före den 1 juli 1968 kommer att tas bort ur registret om inte förnyelse av inskrivningen begärs hos Lantmäteriet senast den 31 december 2018.

I denna artikel tar vi upp vad förnyelselagen innebär, vad som kan hända om förnyelse inte söks samt några generella tankar kring förnyelsekravet.

Med avtalsrättigheter menas avtalsservitut, nyttjanderätter och avkomsträtter (en form av nyttjanderätt) som upplåtits i fastigheter, utan myndighetsbeslut, genom enskilda avtal mellan personer. En avtalsrättighet kan skrivas in fastighetsregistret för att få offentlighet och en starkare ställning vid exempelvis fastighetsöverlåtelse och fastighetsbildning. Det finns cirka 1,6 miljoner avtalsrättigheter i fastighetsregistret och drygt 0,5 miljoner av dessa beräknas vara onyttiga. Med en onyttig inskrivning menas en inskriven avtalsrättighet för ett visst ändamål som inte praktiseras på den eller de fastigheter som inskrivningen belastar.

Ett exempel på en onyttig inskrivning är ett avtalsservitut för kraftledning som belastar en fastighet där kraftledningen som servitutet gäller för har nedmonterats, men rättigheten inte har tagits bort från fastighetsregistret. En annan anledning till den stora mängden onyttiga inskrivningar är att lagstiftningen för fastighetsbildning, före den 1 juli 1968, angav att en avtalsrättighet skulle belasta såväl den ursprungliga och som den nybildade fastigheten. Detta gällde även om rättigheten i praktiken inte skulle komma att utövas på den nybildade eller ursprungliga fastigheten.

Vad händer då med inskrivna avtalsrättigheter som tas bort ur fastighetsregistret, men som

fortfarande är aktuella? Ingenting, huvudprincipen är att de fortsätter att gälla som innan de togs bort.

Examensarbete i Gävle kommun

Ett examensarbete, ”Förnyelselagen – möjlighet eller hot? Förnyelse av äldre inskrivna avtalsrättigheter, Gävle kommuns hantering av förnyelsekravet”, genomfördes 2017 vid Lantmätarprogrammet ekonomisk/juridisk inriktning på Högskolan i Gävle av David Berggren. Examensarbetet genomfördes i samarbete med den kommunala lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. I arbetet undersöktes hur Gävle kommun arbetar med förnyelsekravet. Kommunen har cirka 1 400 rättigheter som berörs av förnyelsekravet. Dessutom studerades vad som händer ifall förnyelse inte söks för en inskriven avtalsrättighet som är aktuell.

Som tidigare nämnts är huvudprincipen att en avtalsrättighet, som tas bort från registret, att den fortsätter att gälla. I examensarbetet har fyra situationer identifierats när oinskrivna avtalsrättigheter ändå kan upphöra att gälla: försäljning av fastighet, exekutiv försäljning, fastighetsreglering och expropriation. För att rättigheten ska fortsätta gälla i dessa fall är den oftast beroende av att den uppmärksammas av antingen rättighetshavaren eller den belastande fastighetens ägare. De behöver då på något sätt bevaka rättigheten, exempelvis vid en fastighetsreglering yrka på att rättigheten ska fortsätta att gälla i det överförda markområdet.

En förhöjd risk för rättsförlust har identifierats för de nyttjanderättshavare som

inte har någon förteckning över innehavet av inskrivna nyttjanderätter, dessa går nämligen inte att söka fram i fastighetsregistret eftersom nyttjanderättshavaren inte antecknas i registret. Risken för rättsförlust i sådana fall borde ändå vara låg, med hänsyn till att den maximala upplåtelsetiden för nyttjanderätter normalt är 50 år. Därmed kommer de flesta nyttjanderätter, som saknar förlängningsklausul, ingångna före den 1 juli 1968 att upphöra att gälla senast den 31 december 2018 som är sista dag för att anmäla förnyelse av inskrivna rättigheter. I sammanhanget kan nämnas att det exempelvis finns 152 000 nyttjanderätter för “tele” inskrivna före den 1 juli 1968.

Förnyelselagen förutsätter att fastighetsägare och rättighetshavare går igenom befintliga

avtalsrättigheter som är äldre än 1 juli 1968 och kostnadsfritt begär att de rättigheter som fortfarande är aktuella ska finnas kvar i fastighetsregistret. Sett till riket har per den 31 december 2017 förnyelse sökts för nio procent (60 000 av 677 000) av de inskrivna avtalsservituten som berörs av förnyelsekravet. Inaktuella inskrivningar beräknas i en statlig utredning inför förnyelselagen, ds 2010:43, årligen ge upphov till 20 miljoner kronor i extra utredningskostnader, eller i genomsnitt en timmes extra arbete per lantmäteriförrättning, en kostnad som påförs sakägarna i form av högre förrättningskostnader.

Möjlighet för kommunen

I examensarbetet kunde vidare konstateras att förnyelselagen förefaller vara en möjlighet och inte ett hot vad beträffar Gävle kommun och de kommunala bolagen. Kommunen kommer i de flesta fall utreda vilka rättigheter som är aktuella och söka förnyelse för dessa, vilket möjliggör en förenklad hantering av fastigheter på sikt. Huruvida förnyelselagen är en möjlighet eller hot i resten av Sverige, har inte undersökts, utan det får framtida studier utvisa.

Emellertid ställer vi oss, utifrån vad som framkommit i examensarbetet, oroliga till att förnyelsekravet i flera fall kan riskera att förbises av såväl privata som kommersiella och offentliga fastighetsägare och rättighetshavare, på grund av att kännedomen om förnyelselagen och dess innebörd är låg. Det styrker vår oro att antalet förnyade inskrivningar vid årsskiftet för hela Sverige endast är nio procent. Om inskrivningen, för en avtalsrättighet som fortfarande utövas, inte förnyas kan det leda till rättsförlust, om den tas bort från fastighetsregistret. Vi ställer oss dessutom oroliga till att förnyelse kan komma att sökas för inaktuella inskrivningar. Det skulle kunna bli aktuellt för rättighetshavare med en större mängd inskrivna rättigheter, där betydande resurser, både ekonomiskt och personellt, för utredningsarbete av rättigheterna vägs mot alternativet att begära förnyelse för samtliga inskrivningar som berörs av förnyelsekravet. Det senare skulle i sådana fall göra att hela syftet med förnyelselagen faller.

I sammanhanget är det intressant att notera att i Justitiedepartementets utredning som föregick förnyelselagen, (ds 2010:43, Oriktiga inskrivningar av servitut och nyttjanderätter i fastighetsregistret), kom utredaren fram till att det merarbete som kommer att drabba rättighetshavare och fastighetsägare vid ett förnyelsekrav är betydande. Utredaren bedömde att olägenheterna skulle överstiga de fördelar som ett förnyelsekrav innebär och utredaren föreslog därför att det förnyelsekrav som utredaren hade att utreda inte skulle införas. Förnyelsekravet infördes i alla fall i och med att förnyelselagen antogs av Riksdagen.

Text: David Berggren, förrättningslantmätare, Lantmäteriet och Jesper M. Paasch, universitetslektor, Högskolan i Gävle och forskningssamordnare, Lantmäteriet.

david.berggren@lm.se, jesper.paasch@hig.se

’