Den 7 maj 2019 disputerade Linda Sabel med avhandlingen ”Samhällets styrning av fastighetsindelningen – Dåtid, nutid och framtid”. Avhandlingen är en mycket gedigen av hur fastighetsbildningslagens 3 kapitel vuxit fram från 1827 till 2018 och hur villkoren tillämpas i domstolarna.

Det allra intressantaste är kanske ändå den del som behandlar framtiden, det vill säga hur ett nytt och liberaliserat regelverk skulle kunna se ut. De tidigare delarna visar bland annat att regelverket har sina rötter i behoven i gårdagens jordbrukssamhälle och att regelverket är svårt att tillämpa och ger en del märkliga resultat.

Avhandlingen är absolut läsvärd och dessutom lättillgänglig för den som är någorlunda bekant med studieobjektet, 3 kap. Jag tänker därför inte göra någon resumé av den utan uppmanar den intresserade att gå till källan. Inspirerad av avhandlingen tänkte jag istället göra några egna reflektioner.

Onödiga inskränkningar

Min utgångspunkt är att samhället bör vara ordnat så att största möjliga frihet råder för medborgarna. Du får göra vad du vill så länge det inte orsakar skada som inte rimligen bör tålas. Om någon blir sur för att jag har en ful yllemössa på mig mitt i sommaren så får de tåla det. Staten ska inte ha regler för vilka huvudbonader som är tillåtna.

Enligt avhandlingen inskränker staten i onödan medborgarnas frihet att förändra sina fastigheter, och jag håller med. Jag skulle vilja understryka de fastighetsekonomiska konsekvenserna av regleringen. Värdet av våra fastigheter motsvarar i runda slängar 10 000 miljarder SEK. Hur ett sådant kolossalt värde förvaltas får naturligtvis konsekvenser för hela landets ekonomi.

En effektiv fastighetsförvaltning förutsätter en effektivt fungerande fastighetsmarknad, så att fastigheten alltid förvaltas av den som kan utveckla den till dess högsta värde. Begränsningar i fastighetsmarknaden som innebär kostnader eller ökade ledtider eller förhindrar transaktioner försämrar effektiviteten i marknaden och innebär därmed en kostnad i systemet.

Sådana begränsningar kan vara av stort värde (kravet på lagfart till exempel) och bör då vara enkla att motivera med en intäkts-kostnadskalkyl. Jag tror inte att en sådan kalkyl för reglerna i 3 kap. avseende jord- och skogsbruk går ihop. Det är enkelt att ställa krav om man inte behöver betala för sig, men kostar gör det. Notan för 3 kap. hamnar hos alla oss medborgare.

Grekland och Finland

Jag deltog i december 2012 i en konferens i Aten där den amerikanske fastighetsekonomen Steven Nystrom presenterade beräkningar han hade gjort på vad den illa fungerande fastighetsmarknaden i Grekland kostade landet. Det här var mitt i Greklands ekonomiska kris, och enligt Nystrom kunde i vart fall delar av krisen förklaras av fastighetsmarknadens ineffektivitet. I Grekland fanns det då många villkor som måste vara uppfyllda för att man skulle kunna få lagfart på ett köp, bland annat sades det att ett villkor var att ett företag som köpt en fastighet måste kunna visa att man betalt föreskrivna sociala avgifter.

Arrangören av konferensen berättade att hon inte kunde sälja sin lägenhet i Aten då hon hade bytt fönster utan att ha rätt bygglov för det och en köpare därför inte skulle kunna få lagfart. Istället för att ha en fungerande offentlig förvaltning som drev in sociala avgifter eller kontrollerade bygglovspliktiga åtgärder (först av allt, hade rätt bygglovskrav) så hade man lagt den uppgiften på fastighetsägarna och fastighetsmarknaden.

Ett annat problem med 3 kap. är att reglerna tycks utgå från att fastighetsägarna fattar olämpliga beslut om de får göra som de vill. I Finland får de göra det (utanför plan), men man vill tydligen inte fatta beslut som leder till något väsentligt annorlunda resultat än i Sverige. De skillnader som finns i fastighetsstrukturen kan lika gärna förklaras av olika historiska erfarenheter (till exempel effekterna av andra världskriget) som av skillnader i regelverken. När man frågar finska lantmätare om det är tillåtet att stycka av en gran i skogen för att man tycker den är fin, så är svaret ja. Med tillägget att det är det ingen som är så korkad att hen gör.

Oreglerat och olämpligt

Enskilda fastighetsägare fattar ganska kloka beslut, kanske väl så kloka som lagstiftare och tjänstemän. Jag förstår att man vill reglera en fri marknad som leder till olämpliga resultat, men då måste man vara säker på två saker: Att den oreglerade marknaden leder till olämpliga resultat, och att det skulle bli bättre med regleringen.

Vilka resultat skulle en avreglerad svensk fastighetsbildning leda till? Antagligen en situation som mycket liknar dagens men lite mer åt Finlandshållet. Och med en väsentligt smidigare överlåtelseprocess. Och ett regelverk som är enklare att hantera för myndigheter och domstolar, det vill säga högre rättssäkerhet.

Ett problem som jag upplevt i diskussioner om fastigheter och fastighetsbildning är att man tenderar att se det hela som en teknisk fråga, när det i själva verket handlar om enskildas egendom. Äganderätten är skyddad i Regeringsformen och den säkra enskilda äganderätten är en mänsklig rättighet. En annan grundläggande rättighet är avtalsrätten, dvs om två parter är överens om en affär så ska den också kunna genomföras. Jag skulle önska att diskussioner om vilka regler som ska gälla för fastighetsbildning tog avstamp i dessa grundläggande rättigheter och i att inskränkningar i dem måste kunna säkerställt motiveras.

Grundlig städning

Ytterligare ett argument för att se över regelverket är den förestående (min bedömning) digitaliseringen av fastighetsbildningen. Ska vi, kan vi, digitalisera 3:e kapitlet som det ser ut i dag? Jag tror FBL behöver städas grundligt om den digitalisering som förstås är oundvikligt förestående ska leda till något mer än enkla e-tjänster.

Vad borde hända nu? Jag hoppas på en bred diskussion för det är frågan värd. Det finns säkert både de som ser stora möjligheter i en liberalisering och de som ser stora risker. Jag hoppas också på ett intresse från våra politiker som leder till att en utredning tillsätts som får i uppdrag att undersöka hur en liberalisering skulle kunna ske, då frågan om en lagändring naturligtvis i hög grad är politisk.

Och till slut, om gissningsvis ganska många år, hoppas jag på ett förändrat regelverk i linje med det Linda Sabel föreslår. Därför att det är rätt.

 

Text: Roger Ekman, nu pensionär, tidigare under nästan 40 år verksam inom fastighetsbildningsområdet vid Lantmäteriet och inblandad i initiativet till den aktuella avhandlingen och medverkande i framtagande av faktaunderlaget rörande finsk fastighetsbildning

 

Photo by Juan Cruz Mountford on Unsplash