Vem ska få tillgång till de billiga hyresrätterna, som på grund av hyresregleringen finns i det äldre beståndet? Det frågar sig Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.

Den svenska hyresregleringen innebär att hyrorna i det befintliga beståndet inte stiger även när efterfrågan stiger. Däremot stiger hyrorna i nyproduktionen bland annat på grund av stigande markpriser, men också därför att det går att hyra ut även om hyran är hög. Det finns ju i nyproduktionen inte heller några befintliga hyresgäster vars intresse hyresgästföreningen bevakar.

En viktig fråga är vilka som ska få tillgång till de billiga hyresrätter som på grund av hyresregleringen finns i det äldre beståndet. För de lägenheter där gapet mellan dagens hyra och en tänkt marknadshyra är som störst är dock fördelningsprinciper för lediga lägenheter en tämligen ointressant fråga eftersom dessa lägenheter sällan kommer tillbaka till fastighetsägaren. De cirkulerar istället på en bytesmarknad där de som har lägenheterna använder kontraktets värde för att få en annan bostad eller för att få ner priset när man köper något. Men ett antal billiga lägenheter kommer ändå tillbaka till fastighetsägaren varje år, och frågan är då hur dessa ska fördelas.

Den vanligaste metoden idag är att fördela efter kötid, särskilt i det kommunala beståndet, men även i större privata bestånd där fastighetsägaren inte vill riskera att bli beskylld för diskriminering. Det kan dock finnas både externa och interna köer, där de befintliga hyresgästerna genom interna köer lättare kan få tillgång till de billiga och attraktiva lägenheterna.

Fördelning efter kötid är dock problematiskt på många sätt. Det gynnar äldre hushåll framför yngre, och det gynnar hushåll som bott länge i samma ort, medan de som nyligen flyttat in har en chans. Det gynnar hushåll som har en ganska bra bostad redan, eftersom de då kan kosta på sig att vänta och vänta och vänta tills det mest attraktiva blir ledigt. Det gynnar i praktiken också medelklasshushåll som i regel är mer planerande och till exempel tänker på att ställa sitt barn tidigt i olika köer. Man kan nog hävda att de hushåll som har det svårast på bostadsmarknaden har små möjligheter att få tag på en billig bostad när det är bostadsbrist och lediga lägenheter fördelas efter kötid.

Ett alternativ som idag börjar tillämpas i fler kommuner, inte minst på grund av krav på kommunerna att ta emot ett visst antal flyktingar med uppehållstillstånd, är att införa olika kvoter. En viss andel av lediga lägenheter i allmännyttan går till gruppen A och en viss andel till gruppen B och sen fördelas resten efter kötid.

Även denna metod har dock flera problem: Exakt vilka grupper ska få egna kvoter? Hushåll kan ha svårt att hitta en bostad även om de inte hör till en särskild kategori. Hur ska gruppen exakt avgränsas? Den som hamnar precis på fel sida av gränsen har mycket mindre chans än det hushåll som har turen att hamna på rätt sida av gränsen, även om de egentligen är i nästan samma situation. Detta kan i sin tur leda till strategiskt beteende så att man hamnar på rätt sida av gränsen.

I dagens situation är det förståeligt att viss kvotering används, men vill man minska effekterna av vad som ändå är tämligen godtyckliga gränsdragningar så är ett alternativ att lotta ut en viss andel av de lediga lägenheterna. Då har ju faktiskt alla en chans. Sen kan man även i detta fall ha en viss “prekvalificering”. Du får till exempel inte vara med i lotteriet om du har en bra bostad eller en inkomst över en viss nivå. Anser man att vissa grupper är mer “behövande” kan de få fler lottsedlar. Ett intressant exempel på denna typ av system är att USA varje år lottar ut ett visst antal “green cards” (arbets- och uppehållstillstånd) bland dom som uppfyller vissa grundläggande krav.

Text Hans Lind, professor i fastighetsekonomi