Finns ekonomiska aspekter som kan ha påverkat att ägarlägenheter inte byggts i den utsträckning som förväntats vid införandet 2009? Det har Klara Tibblin utrett i sitt examensarbete från Högskolan i Gävle. Hon jämför de kostnadsskillnader som föreligger mellan ägarlägenheter och bostadsrätter.

Syftet med studien har varit att undersöka om det finns ekonomiska aspekter som kan ha påverkat att ägarlägenheter inte byggts i den utsträckning som förväntats vid införandet 2009.

Studie är utformad som en kassaflödeskalkyl och utgår från att bostadsrätten respektive ägarlägenheten är nyproducerad, har samma utformning och ett identiskt totalpris. Jämförbara kostnader i de båda upplåtelseformerna avseende nedanstående har bedömts.

  • Köpeskilling
  • Lagfart och pantbrev
  • Förrättningskostnader
  • Medlemsavgifter
  • Belåningsgrad, enskild respektive via förening
  • Ränteavdrag
  • Amortering
  • Finansiering av skillnad i ”egen insats”

Anledningen till skillnaderna i inköpspriset baseras på att nyproducerade bostadsrättsföreningar normalt belånas till omkring en tredjedel av lägenheternas pris. Exempelvis, är inköpspriset av bostadsrätten två miljoner kronor, har bostadsrättsföreningen ytterligare en miljon i lån för bostaden. En bostadsrättsförening är inte berättigad till ränteavdrag till skillnad från den presumtiva bostadsrättsköparen. För ägarlägenheten erläggs istället inom exemplet det fullständiga priset för lägenheten, tre miljoner kronor, och dess samfällighetsförening lämnas obelånad. Enligt de kriterier som presenteras i studien blir hela lånet för ägarlägenheten avdragsgiltigt för ränteavdrag.

Trots att den presumtiva ägarlägenhetsköparen har möjlighet att använda ränteavdraget på fullständigt inköpspris tillkommer vissa kostnader endast för ägarlägenheter, såsom förrättningskostnader vid bildande, stämpelskatt vid uttag av pantbrev samt stämpelskatt för lagfart.

Således kan slutsatsen dras att boendeformerna erbjuder olika ekonomiska förutsättningar. En bostadsrättsförenings belåning medför en lägre köpeskilling. Istället har bostadsrätten en högre månadskostnad.

Enligt de genomförda beräkningarna har ägarlägenheten en månadskostnad som är ca 200 kronor lägre än bostadsrätten, exemplet kräver dock en högre insats från köparen av ägarlägenheten än bostadsrättsköparen. De ekonomiska skillnaderna som föreligger när man sammanlägger inköps- och månadskostnad kan därför anses små mellan boendeformerna.  Det är dock svårt att inte belysa de mervärden ägarlägenheten medför i form av tillämpning av Jordabalkens (JB) regler istället för Bostadsrättslagen (BrL). JBs regleringar förenklar bland annat uthyrningsförfarande av bostaden.

Examensarbetet öppnar dörrarna för vidare frågeställningar. Då de ekonomiska förutsättningarna för boendeformerna ger bostadsrätten en lägre inköpskostnad och ägarlägenheten en lägre månadskostnad är de juridiska skillnaderna mer intressanta. Det finns flera studier som behandlar skillnaderna i förfoganderätten mellan ägarlägenheter och bostadsrätter samt de grannelagsrättsliga aspekterna i upplåtelseformerna. Det som kan vara intressant att studera i framtiden är de skillnader i rättigheter och skyldigheter som JB och BrL innebär.

Text: Klara Tibblin, författare till examensarbetet ”Ägarlägenheter – En studie om relationen mellan fasta och löpande kostnader i förhållande till bostadsrätten”

 

Skillnader mellan ägarlägenheter och bostadsrättslägenheter

                                                                                        ÄL                        BRF

Lagfart                                                                           Ja                         Nej

Kostnad för lagfart och pantbrev vid köp                           Ja                         Nej

Ränteavdrag på alla lån                                                   Ja                         Nej

Rätt till 2:a-handsuthyrning                                             Ja                         Begränsat

Kan ägas av juridisk person                                             Ja                         Undantagsvis

Kollektivt ansvar för tomma lgh                                        Nej                      Ja

Underhållsansvar/ombyggnad i lgh                                   Ja                        Oklart

  

SKILLNADER BOENDEKOSTNAD, KASSAFLÖDE
Ägarlägenhet Bostadsrätt
Förvärv
Pris kund 3 000 000 2 000 000 *
Stämpelskatt 45 000
Stämpelskatt pantbrev 51 952
Förrättningskostnad 14 000
Medlemskap i förening 1 100
Överlåtelseavgift 1 100
Summa förvärv 3 110 952   2 002 200
Finansiering
Kontantinsats, 15 % av köp 466 643 300 330 15,0%
Lån, 85 % av köp 2 644 309 1 701 870 85,0%
Föreningslån brf 1 000 000
Summa 3 110 952 3 002 200
Fördelning privata lån
Topplån, 10 % av lån 264 431 170 187 10,0%
Bottenlån, 90 % av lån 2 379 878 1 531 683 90,0%
Lån av mellanskillnad, kontantinsats 166 313 **
Summa lån 2 810 622 1 701 870
Kostnader
Ränta topplån 11 899 7 658 4,5%
Ränta bottenlån 71 396 45 950 3,0%
Ränta ”kontantinsats” 8 316 5,0%
Summa ränta privata lån 91 611   53 609
Ränteavdrag privata lån -27 483   -16 083 30,0%
Ränta andel i föreningslån 30 000 3,0%
Summa ränta 64 128   67 526
Amortering föreningslån 7 000 ***
Amortering kontantinsats 8 200 ****
Fastighetsavgift
Avgift till föreningen (ej ränta) 20 000 20 000
Lägenhetens egna el 6 000 6 000
Per år 98 328   100 526
Per månad 8 194   8 377
* Totalt pris bostadsrätt 3 000 000:-
** Skillnad mellan kontantinsatser (464 543 – 300 578) neutraliseras
genom tilläggslån om 163 965:-
*** Underhållsfond och amortering = 1% av föreningslång, 10 000:-/ år
Underhållsfond = 3 000:-/år, amortering 7 000:-/år
**** Rak amortering på 20 år = 8 200:-/år

 

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 1 2017

LÄMNA ETT SVAR